# Сайт и AI-агент для продажи одного дома: семь версий, четыре разбора и честные итоги
> Кейс продажи загородного дома напрямую от собственника: сайт, который переводит цену в ежемесячный платёж, Telegram-агент с расчётом ипотеки и записью на показ в календарь, парсер покупателей в чатах — и честный разбор того, что ломалось в работе: погибший сервер, мёртвые аккаунты, молчащая модель и документ, обещавший больше, чем делал код.
Источник: https://blog.uspeshnyy.ru/blog/keys-barhat-sayt-i-agent/
Автор: Александр Успешный · blog.uspeshnyy.ru
Опубликовано: 2026-09-16
Теги: кейс, AI-агенты, лендинг, система
---
> Как собственник продаёт загородный дом без агентства: сайт переводит цену в ежемесячный платёж, агент ведёт разговор до записи в календарь, парсер находит покупателей в чатах. И почему самое полезное в кейсе — не список возможностей, а список того, что сломалось.
**Живой сайт:** [dubldom2026.ru](https://dubldom2026.ru) · **Бот:** [@barhatdom_bot](https://t.me/barhatdom_bot?start=case_blog) · **Архив версий и разборов:** [dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/)
Аудио-обзор кейса
Разговорный подкаст по материалам проекта, 5 минут — если удобнее слушать, чем читать.
## Клиент и задача
Мини-посёлок «Бархат» внутри большого КП «Бархатово Лес», 65 км от МКАД по Киевскому шоссе. Четыре барнхауса ДубльДом на общем тупике: три построены и заселены, в продаже четвёртый. У него 91 м² вместе с террасой, 7 соток, цена 12 900 000 ₽. Дом в производстве, сборка идёт в этом году.
Продажа прямая, без агентства. Это и есть источник задачи: собственнику самому приходится отвечать каждому, кто написал в полночь, помнить всех, кто сказал «подумаю», и где-то находить новых покупателей.
Задача формулировалась в четыре пункта:
1. Сделать сайт, который продаёт через ежемесячный платёж, а не через пугающую цену.
2. Сделать агента, который ведёт разговор за собственника: отвечает, считает, записывает на показ.
3. Искать покупателей там, где они сами спрашивают совета, — в тематических чатах, без спама.
4. Всё, что требует человека, передавать собственнику в понятном виде.
## Семь версий сайта и четыре разбора между ними
Сайт не рисовался за один заход. Версии и разборы чередовались: каждая версия получала разбор, следующая закрывала его находки. Все промежуточные версии сохранены — каждую можно открыть такой, какой она была.
| Шаг | Что произошло |
|---|---|
| [v1](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/v1/) | «Дом в берёзах»: цена «или платёж, как аренда», калькулятор, галерея |
| [v2](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/v2/) | три правки первой дизайн-критики: ленивая загрузка фото, промежуточная кнопка, расчёт уходит в Telegram |
| [Разбор №1](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/audit/) | четыре прохода: дизайн-критика, эвристики Нильсена, доступность по WCAG 2.1, взгляд четырёх разных покупателей |
| [v3](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/v3/) | частые вопросы, калькулятор с переключателями, подписями для скринридера и сбросом |
| [Know-how](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/knowhow/) | объяснение для клиента, почему лендинг сработает, и первое предложение Telegram-агента |
| [v4](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/v4/) и [v5](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/v5/) | новое позиционирование «мини-посёлок из четырёх домов» — и та же история в порядке, удобном для заявки |
| [Разбор №2](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/audit2/) | v4 против v5: доверие или конверсия |
| [Чек-лист фактов](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/facts/) | все цифры с сайта — собственнику на подтверждение |
| [v6](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/v6/) | 3D-план, настоящее аэрофото, SEO-база |
| [Разбор №3](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/critique/) | восемь проходов по секциям, 55 находок |
| [Против шаблонов](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/impeccable/) | финальный проход против типового почерка AI-дизайна |
| [v7](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/v7/) | всё вместе — версия, которая стала [живым сайтом](https://dubldom2026.ru) |
**Приоритет по пересечениям.** Четыре прохода первого разбора дали десятки находок. Чинить по списку не стали: находки сгруппировали по тому, где они пересекаются. Один переделанный калькулятор закрыл девять находок сразу. До этого он был непригоден для скринридера, обновлялся без подсветки и молча обрезал ввод — 50 млн превращались в 8,89.
**Новое позиционирование сломало путь к заявке.** Когда сайт переписали на «мини-посёлок из четырёх домов», второй разбор нашёл, что у двух моделей домов нет кнопки заказа, калькулятор считает только готовый дом, а «Готов: 1» из четырёх читается как недострой. Позиционирование оставили, порядок блоков и кнопки поправили.
**Автоматизация ошибается по-своему.** Четырнадцать рискованных фактов до подтверждения собственником смягчили скриптом: «утепление 200 мм минваты» превратилось в «стандарт ДубльДом». Скрипт попутно родил фразу «Дом построен ДубльДом с утеплением по стандарту ДубльДом». Её поймал следующий разбор — и это хороший довод в пользу того, что разборы идут после каждой автоматической правки, а не только после ручной.
**Против почерка AI.** Финальный проход искал признаки типового AI-дизайна: восемь ячеек одного веса, цветную полосу слева у карточки, прыгающие цифры. Средняя оценка секций выросла с 3,75 до 4,92 из 5. Шрифт, который стоит в «чёрном списке» этих правил, оставили осознанно — в разборе объяснено почему.
## Что делает сайт
Первый экран начинается не с цены, а с платежа: «~70 000 ₽/мес — как съём двушки в Москве». Цена стоит второй строкой, спокойным шрифтом.
Калькулятор считает три программы: семейную под 6%, IT под 8% и базовую под 15%. Учитывает материнский капитал и показывает, сколько льготные программы экономят на переплате против базовой ставки. Минимальный взнос, границы слайдера и платёж на первом экране зависят от цены и пересчитываются вместе с ней — это пригодилось, когда в продаже сменился дом.
Семь кнопок записи в разных местах страницы ведут в бота, и каждая передаёт метку места: первый экран, блок цены, частые вопросы, закреплённая кнопка внизу, верхнее меню. Бот знает, откуда пришёл человек, и начинает разговор по-разному.
Схема посёлка показывает все четыре участка со статусом каждого дома — это честнее, чем прятать, что рядом уже живут соседи, и полезнее: покупатель дорогого дома хочет знать, кто будет за забором.
## Как это выглядит в работе
Две записи экрана без монтажа: как сайт ведёт себя на компьютере и на телефоне — от первого экрана до калькулятора и схемы посёлка.
## Разговор в Telegram
Бот пишет от лица собственника и понимает свободный текст. Фраза «для семьи с двумя детьми, семейная ипотека, важна школа» — это для него цель покупки, способ оплаты и вопрос, на который он ответит первым. По ходу разговора он узнаёт цель, бюджет, способ оплаты и сроки, но не анкетой: встречный вопрос или возражение сценарий не ломают.
На скриншоте — расчёт по цене прошлого дома: за время проекта в продаже сменился объект, а вместе с ним цена. Это как раз тот случай, ради которого цифры живут в одном месте, а не в тексте промпта.
**Запись на показ настоящая.** Бот запрашивает занятость календаря на неделю вперёд и предлагает только свободные часы с 10 до 19. Нажатие создаёт событие с напоминаниями за сутки и за два часа. Выбрал человек другое время — запись переносится, а не дублируется. Если календарь недоступен, бот не пишет «записал», а передаёт заявку собственнику.
**Напоминания замолчавшим.** Если человек пропал, бот напомнит о себе на 1, 3, 7 и 14-й день: новый факт о посёлке, фото участка, приглашение на показ, разговор об условиях. Текст каждого касания переписывается под историю конкретного человека. Пишет только с 9:00 до 22:00 и не чаще раза в сутки. Пока человек отвечает, напоминаний нет; просьба больше не писать или запись на показ останавливают цепочку совсем.
## Рабочая группа вместо админки
Лиды приходят не в личные сообщения собственника, а в группу с темами:
| Тема | Что приходит |
|---|---|
| Входящие | новые люди с сайта |
| Нужен Иван | торг, нестандартный вопрос, просьба поговорить с человеком — и все сообщения, пока диалог не взят |
| Просмотры | кто записался, на какое время, с каким бюджетом |
| На прогреве | каждое отправленное напоминание: кому, какое по счёту, что написано |
| Из чатов | находки парсера и утренний отчёт |
После нажатия «Взять диалог» бот замолкает, и для покупателя открывается отдельная тема: его сообщения приходят туда, ответы собственника уходят ему в личку. Кнопка «Вернуть боту» отдаёт разговор обратно.
Отдельной админки нет — её роль играет сам бот. У покупателя пять команд, у администратора восемь: сводка по лидам, ссылки с метками для рекламы, список чатов парсера, управление администраторами и группами.
## Поиск покупателей в чатах
Парсер работает под личным аккаунтом, который состоит в тематических чатах и только читает их: ни сообщений, ни реакций. Каждое новое сообщение проходит дешёвые фильтры и защиту от повторов, и только потом его оценивает модель. Если оценка выше порога, в тему «Из чатов» приходит карточка: текст, ссылка на сообщение и готовый черновик первого сообщения. Пишет собственник сам, со своего аккаунта — рассылка от бота приносит жалобы и блокировки.
Чаты выбирались не по числу подписчиков, а по живости обсуждений: покупатели пишут в комментариях, а не в самом канале. Из 13 кандидатов 8 оказались мёртвыми, с нулём сообщений в сутки.
**Порог выбран на данных.** Сначала он стоял на 0,40, чтобы ловить ранний интерес. За первые трое суток классификатор оценил 51 сообщение и прислал две карточки — обе оказались шумом: тёплый гараж «когда-нибудь» и морозильник для дома, который человек уже строит. Порог подняли до 0,55. Слабые сигналы по-прежнему сохраняются в базе, но собственнику больше не приходят.
## Инженерные решения
**Считает не модель.** Платёж по ипотеке модель получает от калькулятора через вызов инструмента, считать «в уме» ей запрещено. Это окупилось: после смены объекта калькулятор выдал сумму, не совпавшую с новой ценой. По этой нитке нашлись старые цифры в промпте и в черновике сообщения для чатов, где дом, который ещё собирают, назывался готовым к заезду.
**Время показа знают только кнопки.** Кнопки со свободными часами прикрепляются к самому ответу бота, а не приходят отдельным сообщением. Если модель всё же предложила время сама, её ответ заменяется нейтральным: иначе текст спорит с календарём.
**Перенос без потери записи.** Сначала создаётся новое событие, потом удаляется старое. Не вышло удалить — у собственника останется лишнее событие, которое он уберёт руками, но покупатель без записи не останется.
**Резерв для модели.** Если основная модель не отвечает, запрос уходит ко второй, затем к третьей; калькулятор работает и на резерве. Невосстановимые ошибки сообщаются сразу, временные — когда накопятся, не чаще раза в шесть часов на тип сбоя, со счётчиком, общим для всех процессов. Ошибки ключа и баланса больше не повторяются по три раза — раньше это стоило 14 секунд задержки на каждое сообщение.
**Трекер визитов без сырых IP.** Сайт отправляет визиты в собственный обработчик, IP хранится только как хеш с дневной солью.
**Документы для собственника закрыты от индексации тремя способами:** заголовок ответа, мета-тег и `robots.txt`. В `robots.txt` запрет продублирован отдельной секцией для Яндекса: при наличии своей секции общие правила он не читает. Заголовок настроен так, чтобы доставался и картинкам, — иначе скриншоты переписки отдавались бы без запрета.
**Всё в одном Docker Compose.** Бот, парсер, планировщик, веб-часть, миграции, PostgreSQL и Redis — семь сервисов на одном сервере за nginx. Если воркеру не хватает токена или сессии, он не падает в цикл перезапусков, а ждёт.
## Что проверила эксплуатация
Это самая полезная часть кейса. Всё ниже случилось на самом деле.
**Сервер умер вместе с бэкапами.** Сервер перестал отвечать и восстановлению не подлежал. За вечер сайт и бот переехали на новый: DNS, сертификаты и весь стек поднялись без правок кода. А база лидов пропала. Ночная выгрузка в облако молча не работала как минимум несколько недель, и отметка об ошибке лежала в логе на том же умершем сервере. Когда выгрузку возвращали, выяснилось, что прежнее место для копий было в хранилище с публичным доступом. Теперь дампы уходят в закрытое хранилище, аккаунт сервера не может их удалить, каждая копия сверяется по размеру, а восстановление отрепетировано на временной базе.
**Вывод:** успех бэкапа нужно проверять снаружи сервера. Бэкап, о котором знает только умерший сервер, — это не бэкап.
**Купленные аккаунты оказались мёртвыми.** Для парсера купили пять готовых Telegram-аккаунтов, не заработал ни один. Ключ сессии побайтово совпадал с независимой копией, но сервер отвечал «сессия отозвана»: их завершили уже после продажи. Теперь парсер работает на своём номере с двухфакторной защитой.
**Модель молчала, а система выглядела здоровой.** На аккаунте провайдера закончились деньги. Бот был онлайн, отчёт приходил каждое утро — только лидов в нём не было: при ошибке классификатор тихо ставил «не лид». После этого появились резервная цепочка моделей и алерты. Когда баланс пополнили, администраторам без чьего-либо участия пришло «модель снова отвечает». Подробнее про такие тихие отказы — в отдельной статье о том, [как следить за AI-ботом в работе](/blog/kak-sledit-za-ai-botom-v-rabote/).
**Ошибки нашлись по скриншотам.** Во время подготовки документа для собственника на скриншотах переписки заметили, что в истории реплики покупателя стоят после ответов бота. Время сообщений ставит база, и у вопроса с ответом одного хода оно совпадало до микросекунды. Та же выборка формировала историю разговора для модели — то есть модель видела диалог в перепутанном порядке. На тех же скриншотах всплыла повторная запись вместо переноса. Обе ошибки исправлены.
**Документ для клиента обещал то, чего код не делал.** При сборке базы знаний о проекте каждое утверждение сверили с кодом. Напоминания в документе шли «на 1, 3, 7 и 14-й день, только днём», а в коде само напоминание сдвигало отсчёт — выходило 1, 4, 11 и 25-й день и в любое время суток. Хуже того, если бот передавал разговор человеку, новые сообщения покупателя до нажатия «Взять диалог» никуда не попадали. В тот же день код привели к обещанию, а документ — к коду.
**Вывод:** описание поведения системы проверяется в коде так же, как цифры калькулятора. Иначе документ становится красивым описанием того, чего нет.
## Перед рекламой — исследование, а не креативы
Когда техническая часть была готова, узким местом остался трафик: до бота почти некому дойти. Самый простой путь отсюда — открыть рекламный кабинет и написать объявления по памяти. Вместо этого для проекта собрали рабочее пространство [маркетингового инженера](/blog/marketingovyy-inzhener/): знания о продукте и покупателе, данные, план кампании и правила, что требует одобрения собственника.
Три субагента параллельно разобрали конкурентов, обсуждения покупателей и поисковый спрос — получилось 203 находки, у каждой источник, дата и метка «факт», «проверить» или «предположение».
Что это дало до первого потраченного рубля:
- **Сравнение глазами покупателя.** Выдача по посёлку показала, с какими домами и ценами будут сравнивать наш, — значит, объявление должно с первой строки объяснять разницу.
- **Сверка обещаний.** Между объявлением на площадке и сайтом нашлись расхождения, а формулировки про ипотеку потребовали сверки с правилами программ и банком. Реклама на неподтверждённом обещании приводит людей к отказу — худший первый контакт из возможных.
- **Слова покупателей.** Страхи каркасного дома, счета за электричество без газа, ипотека на строящийся дом — дословными цитатами. Это готовые возражения для текстов и вопросов.
- **Минус-слова до создания кампании.** Рядом с «барнхаусом в Подмосковье» живёт огромный арендный спрос — «снять посуточно», — а «дом от собственника» почти всегда идёт в паре с «недорого». Для дома за 12,9 млн это список исключений ещё до запуска.
## Что получил собственник
**Сайт и агента**, которые работают круглосуточно без его участия, пока не понадобится именно он.
**Рабочую группу**, где лиды разложены по темам, а любой разговор можно забрать себе одной кнопкой.
**[Документ «Как работает ваш Telegram-агент»](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/strategy/tg/)** простым языком, со скриншотами из его же Telegram: путь покупателя, что бот говорит и чего не говорит, как забрать диалог и пять привычек, при которых всё работает. Каждое утверждение сверено с кодом.
**[Стратегию продаж](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/strategy/)** отдельной страницей: воронка, бюджет, сравнение с продажей через агентство.
**[Разборы каждой версии](https://dubldom2026.dev.uspeshnyy.ru/)** и чек-лист фактов — чтобы видеть, почему сайт устроен именно так.
**Исследование перед запуском рекламы:** 203 находки о конкурентах, покупателях и спросе, план запуска и вопросы, которые нужно закрыть до первого объявления.
## Честно о результатах
**Техническая часть готова и проверена в работе:** разговор, расчёт платежа, запись и перенос показа, напоминания, передача диалога человеку, резервные модели, бэкапы с отрепетированным восстановлением.
**Реклама на момент кейса не запущена.** До бота почти некому дойти, поэтому продаж и реального потока заявок пока нет. Конверсии и сроки из стратегии — это модель, проверить её может только трафик.
**Главный вывод для любого подобного проекта:** AI-агент усиливает поток покупателей, но не создаёт его. Бюджет на рекламу нужен в любом случае — агент делает так, чтобы каждый оплаченный клик не пропал зря.
## Презентация проекта
«Дом продаётся, пока собственник спит» — кейс dubldom2026.ru, 14 слайдовОткрыть PDF →
## Цифры
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Версий сайта до живой | **7** |
| Разборов между версиями / проходов в них | **4 / 14** |
| Находок в третьем разборе, все закрыты | **55** |
| Средняя оценка секций до и после финального прохода | **3,75 → 4,92** |
| Кнопок записи на сайте, каждая со своей меткой | **7** |
| Ипотечных программ в калькуляторе | **3** |
| Тем в рабочей группе собственника | **5** |
| Напоминаний замолчавшему покупателю | **4** |
| Команд бота: покупатель + администратор | **5 + 8** |
| Провайдеров моделей в цепочке резерва | **3** |
| Сервисов в Docker Compose | **7** |
| Чатов проверено / отброшено как мёртвые | **13 / 8** |
| Купленных Telegram-аккаунтов, оказавшихся мёртвыми | **5 из 5** |
| Порог уверенности для лида из чата | **0,55** |
| Находок в исследовании перед рекламой | **203** |
**Стек.** Python 3.12, aiogram 3, Telethon, APScheduler, FastAPI. Модели: Claude Sonnet с вызовом инструментов, резерв — OpenAI и Gemini. Данные: PostgreSQL 16, SQLAlchemy 2, Alembic, Redis 7. Интеграции: Google Calendar API, Telegram Bot API. Сайт: одна страница на HTML, CSS и JavaScript без фреймворков, медиа в облачном хранилище. Инфраструктура: Docker Compose на VDS, nginx, Let's Encrypt.
## Что стоит забрать себе
**Разбор после каждой версии дешевле переделки.** Четырнадцать проходов с разных позиций — дизайнера, человека со скринридером, четырёх разных покупателей — нашли то, что не видно автору. Правки по пересечениям находок дают больше, чем правки по списку.
**Цифра должна жить в одном месте.** Смена объекта — это проверка на прочность: где цена продублирована текстом, там она и осталась старой. Калькулятор, который считает от одной переменной, пережил смену дома без правок.
**Тихий отказ опаснее падения.** Упавший сервис виден сразу. Модель, которая молча возвращает «не лид», выглядит как спокойный день без заявок. Поэтому резервная цепочка, алерты и «снова отвечает» после восстановления — не украшение, а часть системы.
**Бэкап проверяется снаружи.** Если об ошибке выгрузки знает только тот сервер, который может умереть, — вы узнаете о ней вместе с потерей данных.
**Документ для клиента — тоже код.** Сверяйте обещания с реализацией: расхождение на четыре дня в расписании напоминаний обнаружилось только при построчной сверке.
Хотите увидеть, где ваша воронка теряет заявки между сайтом и ответом менеджеру, — бот разберёт путь по пунктам и покажет дыры.
**Следующий шаг:** если у вас дорогой объект и длинный цикл сделки, а отвечать покупателям некому ночью и в выходные — [напишите мне в Telegram](https://t.me/uspeshnyy), разберём, какую часть этого пути стоит отдать агенту в вашем случае.
## Читайте также
